中国房地产进入存量时代：二手房交易占比首次超过50%

中国房地产市场正在迎来一个重要变化。

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在发布会上表示，当前房地产市场出现两个重要转变：一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产市场进入存量时代。

其中，一个受到市场高度关注的数据是，今年前8个月，二手房交易占房地产交易的比重已经达到52%，首次超过50%。从2020年的27%，到2025年的46%，再到今年前8个月的52%，二手房交易占比持续提升，房地产市场的交易结构正在发生明显变化。

二手房交易占比首次超过50%

过去较长一段时间，中国房地产市场主要依靠新房开发和销售推动。

开发商拿地、建设住宅、销售新房，构成了房地产市场的重要运行模式。随着城镇化快速推进以及住房需求不断增长，新房市场曾经长期占据房地产交易的重要位置。

但这一格局正在发生变化。

住建部公布的数据显示，2020年二手房交易占房地产交易的比重仅为27%，到2025年已经提高至46%。进入2026年后，这一比例继续提升，今年前8个月达到52%。

这意味着，在房地产整体交易结构中，二手房交易已经超过新房交易，占据超过一半的市场份额。

住建部因此明确表示，二手房交易占比超过50%，标志着房地产进入存量时代。

什么是房地产“存量时代”？

所谓存量时代，并不意味着房地产市场不再建设新房，也不意味着房地产行业就此停止发展。

它更多意味着市场发展的重点正在发生变化。

过去房地产市场处于快速扩张阶段，市场核心任务之一是增加住房供应，满足不断增长的居住需求。

进入存量阶段后，市场除了继续满足新增住房需求，还需要更加重视已经建成的大量住房以及城市既有空间。

换句话说，房地产市场未来面对的并不只是“建多少新房”，还包括“如何让已有住房住得更好”。

这也是为什么城市更新、老旧小区改造、住房品质提升、二手房交易以及物业服务等领域的重要性正在提高。

房地产市场供求关系也发生变化

住建部此次将“供求关系发生重大变化”和“进入存量时代”并列提出。

这意味着房地产市场正在经历从过去供不应求或需求快速增长阶段，向更加注重供需匹配的新阶段转变。

不同城市、不同区域、不同住房产品之间的市场表现也可能存在较大差异。

在部分人口持续流入、产业发展较快的城市，改善型住房需求和新房需求仍然存在；而在一些人口和住房需求增长相对有限的地区，市场则需要更多关注既有住房的盘活和品质提升。

因此，进入存量时代并不意味着所有城市、所有房地产项目都会出现完全相同的变化。

房地产市场的区域分化仍将持续存在。

“十五五”时期将加快构建房地产发展新模式

面对房地产市场的新变化，住建部表示，“十五五”时期将积极适应房地产市场新形势、新变化和新要求，加快构建房地产发展新模式。

据发布会介绍，房地产发展新模式可以概括为“1234”。

其中，“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”则是推动“人、房、地、钱”四个要素联动。

从这些政策方向来看，未来房地产行业的发展逻辑正在发生变化。

现房销售将成为重要方向

此次发布会上，现房销售再次成为关注重点。

过去房地产市场中，预售模式发挥了重要作用，开发商可以在项目建设过程中通过预售回笼资金。

随着房地产市场进入新的发展阶段，现房销售受到越来越多关注。

住建部表示，将以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产开发、融资和销售等基础制度。

现房销售的推进，也意味着房地产企业未来需要更加重视项目本身的建设质量和交付能力。

对于购房者而言，现房可以让消费者更加直观地了解房屋实际情况，包括户型、采光、小区环境以及周边配套等。

从“建新房”转向“新旧并举”

房地产进入存量时代之后，城市建设的重点也在发生变化。

住建部新闻发言人、副部长陈绍旺表示，城市发展正在从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这意味着未来城市发展并非只依靠不断扩大城市规模，还要对已经形成的城市空间进行更新和提升。

在住房领域，同样会出现类似变化。

一方面，新房仍然需要建设，满足新增人口和改善型住房需求；另一方面，大量已经建成的住宅也需要通过改造、维修、更新和物业服务提升居住体验。

“好房子”因此成为未来住房建设的重要关键词。

“好房子”将成为房地产竞争的重要方向

在当天的发布会上，住建部还介绍了提升住房品质的相关安排。

住房城乡建设部表示，“十五五”时期将推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并从标准、设计、材料、建造、运维等全链条、全生命周期提升住房品质。

这意味着房地产行业未来的竞争重点可能不再只是房屋数量和开发速度。

对于购房者来说，住宅的安全性、舒适度、物业服务、社区环境以及长期维护等因素，都可能成为影响购买决策的重要因素。

同时，老旧住房的改造和城市更新也将成为存量时代的重要组成部分。

二手房市场的重要性进一步提升

二手房交易占比达到52%，还意味着二手房市场在整个房地产市场中的作用越来越突出。

当市场从以新房为主逐渐转向新房和二手房并重之后，房地产行业的参与者也会发生变化。

过去开发商是房地产市场的重要主体，而在存量时代，业主、购房者、中介机构、物业企业、城市更新运营机构等参与者的重要性都会进一步提高。

房地产交易也将从单纯的新房销售，逐渐扩展到买卖、租赁、改造、物业、资产运营等更加丰富的领域。

房地产行业正在进入新的发展阶段

从2020年二手房交易占比27%，到2025年的46%，再到2026年前8个月的52%，这一组数据清晰反映出中国房地产市场交易结构的变化。

住建部此次明确提出“房地产进入存量时代”，意味着这一变化已经从市场现象上升为行业发展阶段的重要判断。

进入存量时代后，房地产市场并不会消失，而是需要寻找新的增长方式。

从增加住房数量，到提升住房品质；从大规模城市扩张，到存量城市更新；从期房销售，到推动现房销售；从单纯开发住宅，到更加重视住房全生命周期服务——房地产行业正在经历一场发展模式的调整。

对于购房者而言，未来选择住房时需要关注的，也可能不只是“买新房还是二手房”，而是房屋本身的品质、所在城市的发展、社区配套、物业服务以及长期居住价值。

对于房地产企业而言，市场规模和高速扩张时代正在逐渐过去，如何适应存量市场、提升产品品质、做好项目管理和长期服务，将成为新的重要课题。

中国房地产进入存量时代，并不意味着房地产市场没有机会，而是意味着行业发展的逻辑正在改变。

未来的房地产市场，或许将从“有没有房”逐渐转向“有没有好房、住得好不好，以及已有住房如何持续改善”。

这也将成为“十五五”时期中国住房和房地产领域值得持续关注的重要变化。